ざおうかっちゃんブログ

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リート・不動産投資信託とは 不動産投資信託を詳しく解説!

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こんにちは!ざおうかっちゃんです!

(。・ω・)ノ゙

皆さんは不動産に投資すると言うと

どんなイメージありますか?

実際のマンションとかを買って家賃収入を貰うイメージ

投資資金が多く必要なイメージ

実際に不動産を持たずに不動産に投資する事は出来ます!

それは

「リート」・「不動産投資信託

と呼ばれる

 

株式投資信託と同じ

「不動産で構成される投資信託

が存在します

投資信託が分からない方は僕の記事を読んでください)

(本文に記事のリンクを貼ってあります)

今回はこの「リート」を解説して行こうと思います

(私自身リートに投資していますが、株式投資よりも投資歴が短いですが

頑張って解説してきます よろしくお願いします)

 

この記事では基本的に専門用語を使わず解説をすることを目標にしています

「誰が見ても理解できるように」を信条にしてます

 

 

 

遊びパート(幼女戦記

幼女戦記 1 Deus lo vult

 今回紹介するのは幼女戦記と言うアニメです

幼女と可愛らしい名前とは裏腹に戦争がメインのお話になります

また作中に登場するキャラのセリフで

「あれは幼女の皮をかぶった悪魔です」

と言うセリフからも分かる通り、主人公が恐ろしく、タイトルから

よくある萌えアニメ系と混同されがちですが

「完全に大人向けの戦争戦記」となっています

 

幼女戦記の主なあらすじ

この幼女戦記 、意外にも「異世界転生」であり

元の世界で主人公は会社員であり、社内では上の立場にあり、

部下のリストラ勧告に対しても冷淡に対応するなど、

元の世界でも歪んだ性格の持ち主でありながら、上には従順な人間であったが

それなりに充実した生活を送るある日

 

電車のホームで電車が到着する直前!

先日リストラ宣告された人によって突き飛ばされ、ホームに投げ出されてしまう

そして電車に衝突する瞬間「神」と名乗る存在に出会う

しかし、主人公の信仰心の低さ、歪んだ性格を見た神が現世での転生を許さず、

異世界のしかも戦争真っ只中へと主人公を転生させるのであった!

 

そして転生させられた異世界で幼女となり、転生後の世界で魔法の適正が高い彼女は

「どうせ魔法適正の高い私は軍に徴兵される、ならば志願して士官候補生として出世コースに乗るべきだろう」

自ら軍へ志願するのであった。

 

こうして彼女は戦争へと足を踏み入れるのであった!

これが幼女戦記のあらすじです

 

作品の魅力

 

この作品の魅力は

「圧倒的な魔法攻撃による爽快感」

 

「その幼さとは裏腹に屈強な軍人将校たちを圧倒する様」

 

など

タイトルからは想像できない

「大人向けの戦記物語」になっています

 

もしタイトルを見て躊躇った方はぜひ見てください

そのギャップに驚くこと間違えなしの作品です!

 

ラインの悪魔

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Chapter.1  

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幼女戦記 1 Deus lo vult

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それでは本文 スタートです!

リートとは??

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リートとは

先ほど冒頭でも紹介しましたが

「不動産で構成された投資信託です」

つまり

多くの投資家から資金を集めて

オフィスビル・商業ビル・ホテルなどを購入又は債券などを買い

家賃収入又は売買益などを投資家に分配する仕組みの投資商品です」

 

ざっくり簡単に言うと

私たちから集めたお金でビルやショッピングモールを買って

家賃収入やテナント料を貰ったり、高くなったら他の人に売却して利益が出たら

お金を出してくれた私たちに家賃収入の何%分のお金をくれる 仕組みの投資」

(出した(出資した)金額によって貰える金額が違うし、商品(投資信託にも種類がたくさんある)によっても貰える利率は違いますよ!)

 

投資信託って何??という方に簡単に説明すると

僕たちから集めたお金をプロが運用してくる」と言うものです

詳しくはこちらをご覧ください!

(アニメ×お金の検証系ブログです)

zaoukakachan.hatenablog.com

 

またリートには日経平均225やS&P500のような

指数が存在し、その指数に連動したインデックス型投資信託が存在します

(指数??インデックス?? となった方は投資信託の記事を読んでください)

 

次に「リート」の仕組みについて解説

 

リートの仕組み

リートの仕組みは投資信託とほとんど一緒で

「資産運用会社」

「資産保管会社」

「事務所受託会社」

管理・運用をしてくれています

 

また

実際の不動産を所有する

「実物不動産投資」

との違いは

・資金が小額から出来る

・運用や管理はプロが行う

流動性が高い

・リスク性の違い

・プロに支払う手数料の発生

などあります

流動性とはすぐにお金に変える事が出来るか)

 

 

リートが保有する不動産投資商品の種類

先ほども紹介したとおり、投資する不動産にも種類があり

どれに投資するかによっても収益や利益が変わってきます

 

オフィスビル

 これは会社に貸し出すオフィスが入ったビル

そこに入る企業からテナント料として毎月収益を得るモデル

土地や設備などの優位性を確保したビルであるなら高収益を狙えるモデルではあります

 

近年のトレンドはオフィスを持たない会社・テレワークなどの在宅勤務が増える傾向にあり、今後の需要が落ち込む予想となっています。

 

ホテル

ホテルの売り上げによって収入が変動するケースが多く、観光やホテルの需要に賃料収入が変動する形となるモデルであり景気に左右されやすい種類でもある

 

コロナ・外出自粛の影響や景気経済の後退などで悪化することが懸念されている

 

商業施設

 都心の商業施設から郊外の大型商業施設などで

主にショッピングモール内にはいるお店からのテナント料が収入モデルとなる

 

郊外のショッピングモールなどは長期間の一括借り上げとなるため賃料収入は安定しする傾向にあるが

インターネットサービスによるネット注文が主流になる中で大型のショッピングモールなどの将来性に付いても様々な意見が出ている

 

マンションなどの住宅賃貸

マンションなどの住宅の住居用の不動産は景気に影響を受けにくく、安定した家賃収入を得られるモデルである。

 

在宅勤務やテレワークの導入企業が増え、仕事環境が住宅になることで

広い住宅に引っ越すなどの住居用の需要は高まっていくと予想されている

 

倉庫

アマゾンや大型ECモール(ショッピングサイト)などの商品倉庫や宅配の倉庫などからの賃貸収入を得るモデル

契約している企業の入れ替わりが少なく、景気に左右されずに安定して収益を得られる

 

インターネットショッピングの対等により、大型商業施設の需要が減る一方で

ネットショッピングの在庫を管理する倉庫などの需要は大きく高まっている

 

 

では次にリートのメリット・デメリットの紹介をしましょう!

 

 

リート(不動産投資信託)のメリット

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安定した高利回りの商品が多い

リートは形態上、利益の90%以上を分配すると法人税が掛からない仕組みになっているため出資者に対する還元意識が高くなり、結果高利回りになりやすい

 

少ない金額で始められる

 実際の不動産投資の場合、数百万~数千万のお金が必要ですがリートであれば

数万円から購入する事が可能です

これが一番のメリットでもありますね

 

また実際の不動産投資では難しい

分散投資が出来る点です

実際の不動産では数千万の不動産をいくつも持つことは難しい

しかしリートであれば

複数の種類持つことが出来るため、分散投資が出来るメリットがあります

 

 

プロが運用・管理をしてくれる

実際の不動産投資の場合、大家(自分)で管理をしなければならず

物件の管理や契約続きなど、複雑な業務をしなければなりません

しかしリートの場合プロが自動で管理・運用をしてくれるので私たちがする事はほとんどありません

 

では次のデメリットについて

 

リート(不動産投資信託)のデメリット

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実物の不動産を所有するわけではない

たとえ数千万円のリートに投資してもその不動産が自分の物になるわけではない

実際の不動産であれば「自分で住む」などの投資以外での活用も出来ます

 

 

自分では状況を操ることが出来ない

実際の不動産投資と違い

 投資信託ですので自分で運用について方針を変えることが難しいため

自分の思い通りの運用・結果にならないことがある

それは立派なデメリットであると思います

某有名なアニメのセリフでもあるように

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ですね!

 

倒産・廃止などになると価値が消滅又は損なわれる

これはリートのみ限った話ではありませんが

投資信託なのでその商品が廃止になるリスクがあります

廃止の場合は整理売買期間と言う期間になり

その間も売却することが出来ますが価値が大幅に下落します

 

またリートを運用してる投資運用会社(プロを雇って不動産を買いつけたり、運用する会社)が倒産した場合は大きな損失が出ます

任意整理などで不動産や価値のある物を売却するため0円になる事は珍しいですが

倒産時の負債金額などで返還される金額は間違えなく少なくなることでしょう

 

元本割れを起こす

投資商品なので元本(投資した金額分)が保障されているわけではなく、価値が下がり続ける物も存在します

 

その他リスク

その他にも、

・通常の株式投資信託などの商品と同じで投資商品としての性質しか持ち合わせていない点

 

・空室などで賃料が減ったりなどで賃貸収益が減った場合、配られるお金(配当)が減る

 

・暴落や景気に左右され易い種類や自然災害やテロなどの影響を受け易い

 

株式投資以上のリスクも存在します!

 

 

初心者が注意すべき点

この辺はリートだけに限った話ではないけどいくつか

注意点などを簡単にまとめてみました!

 

手数料に気をつけて!

まずどの投資信託でも言えることですが

誰かに運用してもらうため、

「手数料」が発生します!

手数料は商品によって変わり、

同じ内容の商品でも「運用会社」が

違うだけで手数料に違いが出ます!

注意してください!

 

また

手数料の平均は0.2~0.4%です

(これを大きく逸脱した物は避けるもしくは

同じ内容の違う商品を探して見ることをオススメします)

 

プロだから安心・安全に資産運用できる??

「プロだから安心」

「プロだから負けない」

 

この考えはダメです!

プロでも失敗します!

 

投資の世界は

「どんな人間も確実な未来を当てられない」

この大原則は必ず頭に入れてください!

 

利率ばかりに目を奪われないこと

リートは配当率も高く、

高配当・高利回りです

そのため、

初心者はリターンのみを追い求める傾向にあります!

実際海外のリートなどは詐欺を疑うような利率の物もあります

 

リターンとはリスク(不確実性)の裏返しです

リターンが大きい=リスクが大きい

100万円利益が出たら100万円を失うリスクもある

と思って差し支えないです!

 

僕の感覚値ですが

利率1%上がった場合

損する率が4~5%近く上がります

 

年利5%で 損する率 20~25%

 

年利10%で 40~50%

 

年利20%で 90~100%

 

初心者はこれぐらいの気持ちで大丈夫です!

 

なので

年利10%の投資があったら

50%ぐらいの確立で負けるかもしれない

ぐらいで大丈夫です!

 

投資経験を積めば

「現実的な理論を組み立てて」

「より正確で高度な予想が出来るようになる」

ですから一歩ずつ学んで行きましょう!

 

 

※ちなみに世界最高の投資家たち

ウォーレン・バフェット

ジム・ロジャースなどの

年率は約20%台と言われていますが

世界でもコンスタントに年率20%以上を出す人は

0.01%以下です

そんな人たちを絶対に真似しないでください!

初心者は90~100%の確立で失敗します

単年だけ見れば勝てても次の年負けます

 

9割外れるサイコロを

人生のお金使ってやらないでください!

 

 

まとめ

不動産リートはリスクなどが高いがリターン(収益)も大きい商品です

しかし、株式のみに資産を集中させるよりは

資産配分(アセットアロケーション)の面では良い投資先であると思います

(あくまで私個人の考え方で推奨してるわけではありません)

(投資は自己責任です)

私はこのリートを資産の中に数%ですが保有しています

 

リートも証券口座から購入できるのでぜひ 検討してみてください

 

まだ口座開設を開設していない方はこちらをご覧ください

zaoukakachan.hatenablog.com

それでは今回はここまでとさせていただきます

次回も見ていただけると嬉しいです!

ありがとうございました!

 

ばいばい(⌒ー⌒)ノ~~~